Fiscale opties voor het schenken van een woning

30 augustus 2016
Artikel

Als u een woning (of gedeelte daarvan) schenkt, betaalt u schenkbelasting over de WOZ-waarde van de woning. Verkoopt u de woning voor minder dan de werkelijke waarde aan uw kind, dan wordt schenkbelasting geheven over het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs. Maar er zijn meer fiscale opties. We zetten er een aantal op een rij.
 

Portretfoto van Sander Janssens
geschreven door:
Sander Janssens Senior belastingadviseur
manen bespreken fiscale opties

Fiscale opties

Wanneer u een woning voor de werkelijke waarde verkoopt, maar de koopprijs (of een gedeelte daarvan) vervolgens kwijtscheldt, bent u ook schenkbelasting verschuldigd. De Belastingdienst vindt namelijk dat er schenkbelasting geheven moet worden over het verschil tussen de WOZ-waarde en het restant van de koopprijs, in plaats van over het bedrag van de kwijtschelding. De Belastingdienst ziet dit als een schenking van ‘stenen’. In een uitspraak van 26 februari 2016 oordeelt de Hoge Raad dat dit standpunt van de Belastingdienst niet klopt. Er moet juist schenkbelasting worden geheven over het bedrag van de kwijtschelding. Kortom: partijen kunnen kiezen of er schenkbelasting wordt geheven over de werkelijke waarde van de woning of over de WOZ-waarde.

Methoden van schenken

Stel: een vader wil een woning aan zijn zoon overdragen voor € 210.000. De werkelijke waarde van de woning is € 250.000 en de WOZ-waarde is € 258.000. Fiscaal gezien zijn er dan drie methoden:
 

Methode 1: Verkoop voor minder dan de werkelijke waarde

Vader verkoopt de woning voor € 210.000 aan zijn zoon. Dit betekent dat er schenkbelasting wordt geheven over de WOZ-waarde. In dit voorbeeld (de WOZ-waarde is hoger dan de werkelijke waarde) is dat ongunstig, omdat schenkbelasting wordt geheven over € 258.000 – 210.000 = € 48.000 in plaats van over € 250.000 – 210.000 = € 40.000.
 

Methode 2: Verkoop voor de werkelijke waarde en kwijtschelding

Vader verkoopt de woning aan zijn zoon voor een koopprijs van € 250.000 en scheldt daarvan € 40.000 kwijt. Dan zijn er twee aparte rechtshandelingen; de verkoop van de woning tegen de werkelijke waarde en een schenking (de kwijtschelding van € 40.000).
Is de koopprijs gelijk aan de werkelijke waarde, dan kan de verkoop geen schenking opleveren. Als in de leveringsakte een deel van de koopprijs wordt kwijtgescholden, betekent dit namelijk niet dat het object van deze schenking de woning is. Er wordt dus alleen schenkbelasting geheven over de € 40.000 en niet over een gedeelte van de (WOZ-)waarde van de woning.
 

Methode 3: Schenking en verkoop voor werkelijke waarde

Vóór de verkoop van de woning schenkt vader € 40.000, waarmee zijn zoon een gedeelte van de koopprijs van € 250.000 voldoet. Ook hierbij gaat het om twee rechtshandelingen en in principe mag de volgorde geen verschil maken. Het hangt echter van de omstandigheden af of er voldoende samenhang bestaat tussen beide rechtshandelingen of de samenloopregeling van toepassing is. Als die samenhang er is, dan is er evenveel belasting verschuldigd als in methode 2. Is de samenhang er niet, dan is er meer belasting verschuldigd.

Een schenking waarbij de WOZ-waarde het uitgangspunt is, kan dus eenvoudig worden voorkomen. Als de WOZ-waarde hoger is dan de werkelijke waarde van de woning kunt u immers kiezen voor methode 2 en 3. Is de WOZ-waarde lager, dan is methode 1 de meest gunstige.

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Onze specialist helpt u graag verder!

Mail Sander
Portretfoto van Sander Janssens
Senior belastingadviseur
Bel
076- 5438032