Aankoop van een nieuwe locatie

De aankoop van onroerend goed is belast met btw en/of met overdrachtsbelasting. Welke belasting u betaalt, is onder andere afhankelijk van de hoedanigheid van de verkoper en of de onroerende zaak oud of nieuwbouw is. Koopt u een onbebouwd stuk grond van een (btw) ondernemer, met de intentie en vergunning om daarop uw stal te bouwen? Dan is er doorgaans sprake van een aankoop met btw. De levering wordt dan gezien als de (btw-belaste) levering van een bouwterrein. Afhankelijk van uw gebruik van de grond en stal, kunt u de betaalde btw via uw aangifte omzetbelasting (deels) terugvragen.

Bij aankoop van een locatie met bestaande bedrijfsgebouwen (ouder dan twee jaar), is de koper per 2023 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopsom. Deze overdrachtsbelasting kunt u niet terugvragen bij de Belastingdienst en daarmee is uw kostprijs als koper van de onroerende zaak hoger.

Maandaangifte

Op het moment dat u een geschikt stuk grond bezit en begint met de bouw van de nieuwe stal, betaalt u in eerste instantie een relatief hoog bedrag aan btw voor de bouwkosten. Dit kan een grote impact hebben op uw liquiditeitspositie.

Doorgaans doet u btw-aangifte per kwartaal. Als u bijvoorbeeld in april een factuur ontvangt en betaalt, kunt u de betaalde btw pas in de aangifte omzetbelasting van juli terugvragen. U kunt een verzoek indienen bij de Belastingdienst om per maand aangifte te mogen doen, zodat u de betaalde voorbelasting sneller kunt terugvragen. Bij een ontvangen factuur in april kan de btw dan al in mei worden verrekend. Zo hoeft u de btw voor een kortere periode voor te financieren. Dien dit verzoek wel tijdig in, want de tijd die de belastingdienst nodig heeft voor omzetting kan oplopen tot enkele maanden.

Gebruik van de nieuwe stal

Afhankelijk van het gebruik van de stal voor btw-belaste activiteiten, kunt u de btw op de bouwkosten en de btw op de aankoopsom van de grond geheel terugvragen.

Bij gebruik van de stal voor opfokactiviteiten en/of de africhting van paarden zijn de opbrengsten belast met btw. Daarom mag u de btw op de bouwkosten en andere gerelateerde kosten ook volledig in aftrek brengen.

Wordt de stal echter ook gebruikt voor pensionstalling met vaste boxen, dan is niet de volledige opbrengst belast met btw. Een gedeelte uw vergoeding heeft dan namelijk betrekking op de verhuur van de paardenbox. Dit gedeelte van de vergoeding wordt gezien als van btw vrijgestelde verhuuropbrengst van een onroerende zaak. U draagt over de vergoeding voor dit gedeelte geen btw af, en mag daarom ook geen btw terugvragen over in dit kader gemaakte kosten. Bereken dus goed welke btw u wel en niet mag aftrekken.

Ook als u in de nieuwe stal uw eigen paarden stalt, die u houdt als hobby, heeft u in zoverre geen recht op aftrek van omzetbelasting. Dit wordt namelijk gezien als privégebruik.

Gewijzigd gebruik

Zodra de nieuwe stal af is en in gebruik is genomen, is de btw-aftrek nog niet definitief. De stal wordt namelijk voor btw-doeleinden gedurende een periode van negen jaar na het jaar van ingebruikname ‘gevolgd’: de zogenoemde herzieningsperiode. Als in deze periode het gebruik wijzigt, moet u btw terugbetalen of kunt u juist extra btw terugvragen. Heeft u bijvoorbeeld een nieuwe stal gebouwd voor opfokactiviteiten, maar gaat u die na vijf jaar volledig gebruiken voor pensionstalling met vaste boxen? Dan moet er een (gedeeltelijke) correctie van de eerder in aftrek gebrachte omzetbelasting plaatsvinden. Bij pensionstalling gevolgd door opfokactiviteiten bestaat er mogelijk juist een extra recht op aftrek van omzetbelasting.

Verbouwing van een oude stal

Bij de verbouwing van een oude stal wordt voor de btw-aftrek ook gekeken naar het beoogde gebruik van de stal na verbouwing. In tegenstelling tot bij een nieuwe stal kan de btw-aftrek van de verbouwingskosten na het jaar van de ingebruikname definitief zijn. Op dat moment heeft u de btw dan in feite meteen ‘verdiend’. Dit is met name afhankelijk van de mate waarin u constructieve wijzigingen aanbrengt aan uw stal. Aangezien dergelijke verbouwingen vaak grote bedragen met zich meebrengen, leidt dit regelmatig tot discussie tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst. Vragen die hierbij spelen zijn onder andere: “Ontstaat er voor de btw een nieuwe stal?”, “Welk btw-bedrag mag u aftrekken?” en “Moet u de afgetrokken btw herzien in de negen jaren na de verbouwing”?

Bespreek uw investerings- en uitbreidingsplannen daarom tijdig met uw fiscaal adviseur om samen de fiscale gevolgen en zo het kostenplaatje onderaan de streep in kaart te brengen.

Tip: als paardenhouder komt u vanaf 2022  in aanmerking voor fiscaal voordeel bij de bouw of verbouw van een stal. Voorwaarde is dat uw bouw- of verbouwplannen voldoen aan de criteria van de Maatlat Duurzame Veehouderij.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de btw-aspecten bij het bouwen van een stal? Neem contact op met Jason Vollering, senior belastingadviseur,  via telefoonnummer 0165-531320 of stuur Jason een e-mail