Reguliere en geliberaliseerde pacht

Er gelden verschillende regels voor zowel reguliere als geliberaliseerde pacht. Samengevat zien deze pachtvormen er zo uit:

• Bij reguliere pacht is de minimale pachtduur zes jaar, waarna de pacht telkens automatisch met zes jaar wordt verlengd. Er is sprake van een voorkeursrecht. De pachtprijs is gebonden aan een wettelijk vastgesteld maximum.
• Bij geliberaliseerde pacht is wettelijk minder geregeld en deze vorm is dus flexibeler. Zo kunt u een pacht overeenkomen voor een periode korter dan zes jaar. De geliberaliseerde pachtovereenkomst eindigt van rechtswege en wordt niet automatisch verlengd. Let wel op: een de pachtovereenkomst voor een periode van zes jaar of langer moet worden goedgekeurd door de grondkamer.

Lees meer over onze fiscale dienstverlening. 

Pacht en box 3

Verpacht u gronden vanuit uw privévermogen aan een willekeurige derde? Dan valt deze verpachte grond in box 3. In box 3 betaalt u, ongeacht de hoogte van de pacht en de kosten, een vermogensrendementsheffing over de waarde van de grond op 1 januari van dat jaar. Daarnaast houdt het zogenoemde kerstarrest van de Hoge Raad over box 3-vermogen de gemoederen nogal bezig. Het is op dit moment nog niet duidelijk wat er gaat gebeuren met de belastingheffing over vermogen.

Pacht en box 1

Als u grond verpacht aan een verbonden persoon, aan een bloed- of aanverwant of aan uw eigen bv, valt het resultaat van deze verpachte grond onder ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. In dat geval wordt de verpachte grond immers als ter beschikking gesteld vermogen aangemerkt. In de wet staat genoemd dat onder een verbonden persoon uw partner of minderjarige kinderen worden verstaan.

Ongebruikelijke en onzakelijke terbeschikkingstelling

Als geen sprake is van een verbonden persoon, kan er in specifieke gevallen toch sprake zijn van de terbeschikkingstellingsregeling. Namelijk als er sprake is van een in het maatschappelijk verkeer ongebruikelijke terbeschikkingstelling aan een persoon uit de ruimere kring van verwanten. Deze ruimere kring van verwanten betreft bloed- en aanverwanten in de rechte lijn van de belastingplichtige of zijn partner, bijvoorbeeld een meerderjarig kind.

Voor de beoordeling of sprake is van een in het maatschappelijk verkeer ongebruikelijke terbeschikkingstelling, moet ook gekeken worden naar de samenhangende rechtshandelingen en omstandigheden. Daarnaast moet worden bekeken of er zakelijk of onzakelijk wordt gehandeld.

Bij een door de Grondkamer goedgekeurde reguliere pacht of geliberaliseerde pacht met een markconforme pachtprijs is normaliter geen sprake van een ongebruikelijke terbeschikkingstelling.

Terbeschikkingstelling om niet

Stelt u een vermogensbestanddeel ‘om niet’ ter beschikking aan iemand in de ruime kring van verwanten? Dan is dit in het maatschappelijke verkeer doorgaans ongebruikelijk. Er is dan sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. Omdat u geen vergoeding ontvangt, ontstaat er discussie over de vraag wat een zakelijke vergoeding is voor de terbeschikkingstelling van de grond. Zo nodig wordt de vergoeding vastgesteld op de waarde in het economische verkeer. Dit wordt toegerekend tot het resultaat overige werkzaamheden van degene die de grond ter beschikking stelt. Het gevolg is dat de verpachte grond onder die omstandigheid aan het box-1 vermogen wordt toegerekend en een eventuele waardestijging in de toekomst in de belastingheffing valt.

Moment van terbeschikkingstelling

Er kunnen omstandigheden zijn waarbij de etikettering van de landbouwgrond wijzigt. Dit is het geval als landbouwgrond op basis van een pachtcontract ter beschikking wordt gesteld aan een verbonden persoon. Op dat moment moet de grond van box 3 naar box 1 worden verplaatst. De waarde van de grond wordt op het moment van inbreng vastgesteld op de waarde in verpachte staat. In de praktijk kan dit zeer onvoordelig uitpakken, omdat aan het einde van de terbeschikkingstelling de grond weer tegen de vrije waarde naar box 3 wordt verplaatst. Het verschil tussen de waarde in verpachte staat op het moment van ter beschikkingstelling en de vrije waarde wordt dan in de belastingheffing betrokken.

Een vergelijkbaar probleem doet zich voor als een landbouwer zijn onderneming inbrengt in een bv, waarbij de landbouwgronden niet worden ingebracht, maar worden verpacht (ter beschikking gesteld) aan de eigen bv. De waarde van de grond wordt tegen de verpachte staat opgenomen op de openingsbalans. Ook hier geldt dat bij het einde van de ter beschikkingstelling de grond tegen de vrije waarde naar box 3 wordt verplaatst.

Zorg dat u administratie op orde is

Stelt u gronden ter beschikking? Beoordeel dan hoe en tegen welke waarde deze gronden in uw administratie worden verwerkt. Wilt u gronden verpachten aan een verbonden persoon of een eigen bv? Neem dan contact op met Luc Adriaansen, belastingadviseur. U bereikt Luc via e-mail. Ook voor andere vragen op het gebied van fiscaal advies staan onze belastingadviseurs graag voor u klaar.