Mondelinge overeenkomst grondgebruik

Als u het met de wederpartij eens bent over de voorwaarden en bepalingen van het grondgebruik, is het zaak om de gemaakte afspraken goed vast te leggen. Zo voorkomt u dat de gemaakte afspraken voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Natuurlijk is er niets op tegen om mondelinge afspraken te maken. Mondelinge overeenkomsten zijn immers ook rechtsgeldig. Het risico bij mondelinge overeenkomsten is echter dat er bewijsproblemen kunnen ontstaan zodra er onenigheid is tussen beide partijen. Omdat de afspraken niet schriftelijk zijn vastgelegd, wordt het erg lastig (zo niet onmogelijk) om aan te tonen wie er in dat geval gelijk heeft.

Grondgebruiksverklaring

Vaak ondertekenen landbouwers een grondgebruiksverklaring. Zij zijn daarbij in de veronderstelling dat al hun rechten dan gewaarborgd zijn, terwijl nadere afspraken niet op schrift gesteld worden. Dit is een groot misverstand! 

Een grondgebruiksverklaring is enkel bedoeld om bij instanties als de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) zichtbaar te maken wie het feitelijk gebruik van en de zeggenschap over de grond heeft. Dit is onder andere van belang in het kader van de Meststoffenwet en het stelsel van betalingsrechten. Een grondgebruiksverklaring zegt niets over de afspraken en onderlinge verhouding tussen partijen.

Pachtrecht van toepassing

Bij een grondgebruiksverklaring of mondelinge afspraken over grondgebruik komt er nog een ander aspect bij. Op het moment dat grond namelijk bedrijfsmatig voor landbouwkundige doeleinden in gebruik is en er een vergoeding betaald wordt, kwalificeert het grondgebruik als ‘pacht’. De regels uit het pachtrecht zijn dan van toepassing. De grondgebruiker geniet hierbij veel bescherming, omdat er sprake zal zijn van ‘reguliere pacht’, ook wel ‘vaste pacht’. Denk hierbij onder andere aan pachtprijstoetsing, voortzettingsrecht, voorkeursrecht bij koop en het recht op indeplaatsstelling. Er bestaat zelfs een recht om schriftelijke vastlegging van gemaakte afspraken te vorderen bij de rechter.  

Geliberaliseerde pacht

De hiervoor beschreven ‘reguliere pacht’ die al sinds jaar en dag bestaat, geldt als hoofdregel. Het pachtrecht kent gelukkig ook uitzonderingen op de hoofdregel, waardoor het toegestaan is om grond tijdelijk in gebruik te geven. Dit zijn onder andere geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Bij de pachtvariant ‘geliberaliseerde pacht’ zijn de hiervoor beschreven dwingendrechtelijke bepalingen uit het pachtrecht niet van toepassing. 

Van belang is wel dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst ter goedkeuring naar de Grondkamer gestuurd wordt. Op deze manier wordt namelijk geregistreerd dat partijen met de betreffende pachtovereenkomst bewust hebben willen afwijken van de hoofdregel, namelijk ‘reguliere pacht’.

De pachtvariant ‘geliberaliseerde pacht’ vormt dan ook een goed en veilig alternatief voor mondelinge pacht of een grondgebruiksverklaring. Deze overeenkomst kan voor één jaar, maar ook voor een langere periode afgesloten worden. De einddatum in de overeenkomst is daadwerkelijk de einddatum van de overeenkomst. Mochten partijen het grondgebruik na afloop van de overeenkomst willen voortzetten, dan is het belangrijk een nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomst op te stellen, die vervolgens ook weer door de Grondkamer goedgekeurd moet worden.

Feitelijke situatie

Soms willen partijen bepaalde zaken op papier zetten die niet overeenstemmen met de feitelijke situatie. In het kader van grondgebruik zien we dan regelmatig de zogenaamde ‘deelteeltovereenkomsten’ opduiken. Kijken we naar de bedoeling van partijen en de feitelijke situatie, dan blijkt het vaak om een pachtovereenkomst te gaan.

Het is een misvatting te veronderstellen dat er niets kan gebeuren ‘als het op papier maar klopt’. De rechtsverhouding tussen partijen wordt namelijk bepaald door de feitelijke omstandigheden, niet door datgene wat op schrift staat.

Betalingsrechten verhuren

Geliberaliseerde pacht is een veilige manier om grond tijdelijk uit gebruik te geven. De ervaring leert dat er nog altijd grondeigenaren zijn die hiervoor huiverig zijn. Ze zijn bijvoorbeeld bang dat een deel van de betalingsrechten niet verzilverd kan worden. Op zich hoeft dit geen probleem te zijn. Het is namelijk mogelijk om betalingsrechten mee te verhuren aan de grondgebruiker. Overeengekomen kan worden dat die op zijn beurt de betalingsrechten verzilvert. Als de pachter de bedrijfstoeslag mag behouden, kunnen partijen dit verdisconteren in de pachtprijs. Of de pachter kan de bedrijfstoeslag, zodra hij deze ontvangen heeft, overmaken aan de verpachter.

Aandachtspunt bij het verhuren van betalingsrechten is dat RVO.nl hiervan op de hoogte moet zijn. De verhuur moet uiterlijk op 15 mei door partijen digitaal gemeld worden.

De ervaring leert dat te veel landbouwers overeenkomsten over grondgebruik aangaan zonder een pachtovereenkomst op te schrift te laten stellen. De redenen om dit doen, zijn divers. Het komt ook regelmatig voor dat partijen niet bekend zijn met de pachtvariant ‘geliberaliseerde pacht’ en de mogelijkheid om betalingsrechten te verhuren.  

Meer weten?

ABAB Legal is graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Overweegt u om grond uit gebruik te geven of grond in gebruik te nemen en wilt u advies over pacht- en betalingsrechten? Neem dan contact met ons op. Ook kunnen wij de pachtovereenkomst namens u op papier zetten en laten goedkeuren door de Grondkamer. Neem contact op met Anita van Bavel, jurist agrarisch recht, via telefoonnummer 013-4647177 of stuur Anita een e-mail.