Bij een vrijwillige kavelruil sluiten meerdere partijen ‘vrijwillig’ een overeenkomst om onroerend goed te ruilen, met als doel de inrichting van het landelijk gebied te verbeteren. Een kavelruil moet voldoen aan verschillende voorwaarden: er moeten in beginsel minimaal drie eigenaren onroerend goed inbrengen en er moet sprake zijn van minimaal twee ruilende partijen. Dit moet vastgelegd zijn in een kavelruilovereenkomst en ingeschreven zijn in openbare registers. Daarnaast moeten de betrokken kavels in het buitengebied liggen om te kunnen spreken van een kavelruil landelijk gebied. Ook moet de transactie leiden tot een verbetering van de inrichting van het landelijk gebied in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld. Dit wordt ook wel de verbeteringseis genoemd. 

Verbeteringseis

Volgens het door de Belastingdienst gepubliceerde besluit geldt de kavelruilvrijstelling sinds 1 januari 2024 alleen voor een kavelruil landelijk gebied die strekt tot verbetering van een gebied in overeenstemming met de functies die aan de betrokken locaties zijn toegedeeld. De Belastingdienst toetst daarbij of aan deze voorwaarde voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting is voldaan. Sinds 1 januari 2024 valt daarmee – volgens de Belastingdienst – het toezicht op naleving van deze voorwaarde onder de verantwoordelijkheid van de Belastingdienst. Zij geven daarbij aan dat de Belastingdienst terughoudend om zal gaan met het beoordelen of de kavelruil landelijk gebied strekt tot verbetering van het gebied. Beoordeling komt met name aan de orde in gevallen waarin volgens de inspecteur sprake is van onbedoeld gebruik van de vrijstelling. In het hiervoor aangehaalde beleidsbesluit staan een aantal voorbeelden die de Belastingdienst als onbedoeld gebruik beschouwt. Zo noemen zij onder andere:

• het kort voor de kavelruil leveren van een perceel grond aan een andere eigenaar, die diezelfde onroerende zaak vervolgens als inbrenger via een akte van kavelruil vervolgens weer geheel of gedeeltelijk terug levert aan de vorige eigenaar.
• het toevoegen van één of meer woningen of andere opstallen die niet functioneel zijn verbonden met een nabijgelegen agrarisch bedrijf.

Bij twijfel of een kavelruil landelijk gebied voldoet aan de voorwaarden kunnen partijen in vooroverleg met de inspecteur treden.

Vrijstelling overdrachtsbelasting

De overdracht van cultuurgronden is normaliter vrijgesteld van overdrachtsbelasting indien de grond binnen het landbouwbedrijf blijft gedurende 10 jaar na de aankoop. Bij aankoop van een agrarisch bedrijf is echter wel overdrachtsbelasting verschuldigd over de bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning. Bij de verkrijging van het agrarisch bedrijf door middel van een vrijwillige kavelruil landelijk gebied, is de kavelruilvrijstelling van toepassing. Dit geldt voor zowel de verkrijging van de landbouwgronden als de gebouwen en de bedrijfswoning. Er zit op dit moment geen voortzettingstermijn aan de vrijstelling vast, zoals dat wel geldt bij toepassing van de cultuurgrondvrijstelling (namelijk 10 jaar).

Een voorbeeld

Agrarisch ondernemers X, Y en V gaan een kavelruil landelijk gebied met elkaar aan. Partij X brengt een varkensbedrijf inclusief bedrijfsgebouwen en 10 ha cultuurgrond in. Ondernemer Y verkrijgt deze locatie voor een geldsom van € 1.600.000 (€ 1.000.000 bedrijfsgebouwen inclusief erf en ondergrond en € 600.000 cultuurgrond). Daarnaast ruilt Y met V enkele percelen cultuurgrond ter verbetering van de inrichting van het landelijk gebied. De waarde van de cultuurgrond wordt gesteld op € 300.000.

Zij voldoen zo aan de voorwaarden van een kavelruil landelijk gebied (als het onroerend goed kwalificeert). Bij de verkrijging kunnen Y en V een beroep doen op vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, waardoor Y geen overdrachtsbelasting verschuldigd is van € 197.600 (10,4% over € 1.600.000 en € 300.000) en ondernemer V geen overdrachtsbelasting is verschuldigd van € 31.200 (10,4% over € 300.000).  Hierbij wordt wel uitgegaan dat iedere transactie leidt tot een verbetering van de inrichting van het landelijk gebied.

Aanpassing kavelruilvrijstelling vanaf 2025 

Volgens het kabinet is het momenteel onbedoeld mogelijk om ook voor andere (in hun ogen niet gewenste) doeleinden gebruik te maken van de kavelruilvrijstelling. Daarom ligt er nu een wetsvoorstel om de voorwaarden hiervan per 1 januari 2025 te wijzigen. De vrijstelling zal niet langer gelden voor de verkrijging van woningen en bijbehorende opstallen, maar blijft wel van toepassing op agrarische bedrijfswoningen en bedrijfsmatig gebruikte opstallen binnen de landbouw. Het gaat om onder andere deze aanpassingen:
 

• de kavelruilvrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning in het buitengebied, uitgezonderd agrarische bedrijfswoningen die functioneel verbonden zijn met het bedrijf;
• enkel opstallen die geheel of nagenoeg geheel (90% of meer) bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt, kunnen nog onder de vrijstelling vallen;
• voor de verkrijging van agrarische bedrijfswoningen en opstallen die bedrijfsmatig agrarisch worden gebruikt, geldt een voortzettingstermijn van tien jaar vanaf 1 januari 2025. Deze regel geldt niet als de opstallen binnen tien jaar door overheidsbeleid aan de landbouw worden onttrokken ten behoeve van de ontwikkeling en instandhouding van natuur en landschap. 

Laat je goed informeren

Hoewel de overheid de kavelruilvrijstelling inperkt, blijft deze bestaan voor de beoogde situaties. Voor de aankoop van onroerende zaken in het buitengebied is het essentieel om u goed te laten informeren over de geldende voorwaarden.

Meer weten?

ABAB is graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen. Wil je meer weten over de overdrachtsbelasting? Neem dan contact op met Luc Adriaansen, senior belastingadviseur. Je bereikt Luc via e-mail.