Aandachtspunten monddoodclausule in koopovereenkomsten

3 juni 2021
Artikel

In koopovereenkomsten voor onroerend goed wordt regelmatig een monddoodclausule opgenomen.  Hiermee doet de koper afstand van zijn recht om bezwaar en beroep in te dienen tegen (toekomstige) exploitatieplannen van de verkoper. Doet de koper dit toch, dan moet hij een aanzienlijke boete betalen. Maar is zo’n clausule wel toelaatbaar? Het Gerechtshof Den Bosch heeft zich hier onlangs in twee arresten over uitgelaten.

portretfoto Jorrit Morra
Neem contact op met:
Jorrit Morra Jurist ondernemingsrecht
Aandachtspunten monddoodclausule in koopovereenkomsten

Waarom een monddoodclausule

Voor de verkoper is het belangrijk dat zijn plannen geen vertraging oplopen door langdurige bezwaar- en beroepsprocedures bij de gemeente of de rechter. Om dat af te dwingen wordt in de koopovereenkomst en leveringsakte een monddoodclausule opgenomen. In de leveringsakte wordt ook regelmatig een kettingbeding opgenomen waardoor ook opvolgende kopers aan de clausule gebonden zijn.

Uitspraken monddoodclause Gerechtshof

In de kwesties die bij het Hof voorlagen, waren vrij algemeen geformuleerde monddoodclausules opgenomen in de koop- en leveringsakte van onroerend goed. In de ene zaak was overeengekomen dat de koper geen bezwaar mocht maken tegen een mogelijk toekomstig bestemmingsplan waarin een hoveniersbedrijf werd gelegaliseerd. In de andere zaak was overeengekomen dat de koper op geen enkele manier bezwaar mocht maken tegen alle besluiten van welk bestuursorgaan dan ook op het gebied van milieu en planologie bij twee nabijgelegen agrarische bedrijven. Bij beoordeling van deze clausules geldt als uitgangspunt contractsvrijheid. Iedereen mag kiezen of, met wie, waarover en in welke vorm een overeenkomst wordt aangegaan. Maar die vrijheid is niet onbeperkt. Een rechtshandeling is namelijk nietig als die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde. Het Hof concludeert dat een monddoodclausule niet per definitie nietig is, maar moet wel voldoende concreet gelimiteerd zijn, zodat het voor de koper en zijn rechtsopvolgers duidelijk is wat de gevolgen zijn voor hun recht op rechtsbescherming. Zo is het begrip ‘hoveniersbedrijf’ te breed, want het zegt op zichzelf nog niks over de omvang daarvan. Een clausule die een ruime, vrijwel onbegrensde werking heeft waarvan partijen de gevolgen niet goed kunnen overzien, maakt dus een te grote inbreuk op het recht op rechtsbescherming en is nietig wegens strijd met de openbare orde. De verkoper kan hier dus geen beroep op doen.

Tips voor monddoodclausule

De besproken arresten zijn in lijn met eerdere uitspraken en bevestigen nogmaals dat rechters kritisch kijken naar monddoodclausules. Wees u daarom bewust van de mogelijk beperkte werking ervan. Bent u partij in een overeenkomst waarin een monddoodclausule wordt opgenomen? Let dan op dat zo duidelijk en concreet mogelijk wordt vastgelegd waar een koper precies wel en niet bezwaar tegen mag maken. En van welke publiekrechtelijke rechtsmiddelen en ten aanzien van welke besluiten afstand wordt gedaan. Verbind hier bij voorkeur ook een termijn aan die niet langer is dan nodig. Hecht als het kan de plannen tot in detail aan de overeenkomstZo verkleint u het risico dat de clausule achteraf door de rechter wordt doorgehaald.

Meer informatie

Wilt u advies en/of heeft u vragen? Neem contact op met Jorrit Morra, jurist ondernemingsrecht, via telefoonnummer 0165-531323 of stuur Jorrit een e-mail.

Wilt u meer weten over de monddoodclausule? Onze jurist helpt u graag verder!

E-mail Jorrit
portretfoto Jorrit Morra
Jurist ondernemingsrecht
Bel
013-4647180
Aanmelden nieuwsbrief

Aanmelden nieuwsbrief

Altijd op de hoogte van het laatste nieuws
Meld u direct aan