Huurprijsvermindering door coronacrisis: de stand van zaken

26 mei 2021
Artikel

De coronamaatregelen hebben veel gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Voor veel huurders resulteerden de coronamaatregelen in een onmiddellijke omzetval, waardoor zij de huur niet konden voldoen. De verhuurder ontving hierdoor geen of minder huur.

Portretfoto van Maria de Gruijter-Nauta
Neem contact op met:
Maria de Gruijter-Nauta Jurist vastgoedrecht en ondernemingsrecht
Huurprijs is verminderd door coronacrisis

Steunakkoord huuropschorting

De vastgoed- en retailsector bereikten een eerste en tweede steunakkoord over huuropschorting voor winkeliers vanwege de gevolgen van de coronacrisis. Het steunakkoord biedt met name retailers handvatten om tot afspraken te komen met verhuurders van winkelruimte. Het toepassen van het steunakkoord en het maken van afspraken blijft echter maatwerk tussen de verhuurder en huurder van de winkelruimte en geldt daarom niet als algemene regel. In veel gevallen besloot de rechtbank.

Uitspraken kort geding

Rechtbanken deden diverse uitspraken in kort geding. Hoofdzakelijk kwamen hierbij procedures aan de orde :

  • de vraag of de coronamaatregelen die het gebruik van het gehuurde verhinderen, een gebrek zijn en zo ja, of dat leidt tot huurprijsvermindering, en
  • de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en zo ja, of dat leidt tot huurprijsvermindering.

In de meeste gevallen concludeerde de rechter dat de coronamaatregelen, die het gebruik van het gehuurde verhinderen, inderdaad een gebrek zijn. Toch valt dit de verhuurder niet aan te rekenen. De rechtbanken concludeerden daarnaast dat de coronacrisis inderdaad een onvoorziene omstandigheid is. Of een gebrek kan leiden tot huurprijsvermindering, is mede afhankelijk van de vraag of huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten. Is er sprake van een onvoorziene omstandigheid? Dan kan de uitvoering van de overeenkomst (tijdelijk) worden gecorrigeerd op grond van de redelijkheid en billijkheid. Hierdoor is huurprijsvermindering mogelijk.

Bodemprocedures

Sinds december 2020 doen rechtbanken ook uitspraken in bodemprocedures. De vraag of de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn, staat dan eigenlijk al niet meer ter discussie.

Huurprijsvermindering

Staat vast dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid? Dan is een (tijdelijke) huurprijsvermindering echter nog geen gegeven. Volgens Rechtbank Rotterdam bestaat er geen algemeen antwoord op de vraag of en in welke mate door de coronamaatregelen recht op huurprijsvermindering bestaat. Alle omstandigheden van het geval zijn immers relevant. Hierbij zijn met name de volgende zaken van belang:

  • wat partijen zijn overeengekomen;
  • in hoeverre de huurder door de overheidsmaatregelen werd geraakt;
  • de mate waarin de huurder door de overheid is gecompenseerd;
  • in hoeverre de huurder anders had kunnen en moeten handelen;
  • de belangen en financiële positie van de verhuurder.

Het enkele verlies van omzet in die periode is van groot belang, maar niet zonder meer doorslaggevend.

De berekening

De rechtbanken verschillen in hun strengheid. Wel is in veel uitspraken de gemene deler dat de pijn gelijk verdeeld moet worden. Dat betekent dat de helft van de oorspronkelijke huur in aanmerking komt voor een eventuele korting. Rechtbank Amsterdam hanteert een formule: de tijdelijk verlaagde huurprijs = de oorspronkelijke huurprijs minus de huurkorting. De huurkorting = de oorspronkelijke huurprijs x % omzetdaling x 50%. Deze formule biedt echter weinig ruimte voor het meewegen van alle omstandigheden van het geval, nu de huurkorting met name gebaseerd is op de omzetterugval. Wel wordt in sommige gevallen bij het bepalen van de omzetterugval rekening gehouden met door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Deze maatregel is immers bedoeld om (onder meer) de huurlasten te dekken.

In alle gevallen is van cruciaal belang dat de huurder gedegen onderbouwt dat de omzetterugval het gevolg is van de coronacrisis. In gevallen waarbij de huurder dit niet voldoende kon aantonen, kende de rechtbank geen huurprijsopschorting of - vermindering toe.  

Maatschappelijke behoefte aan duidelijkheid

Uit de ‘coronarechtspraak’ vallen wel een aantal voorlopige conclusies te trekken, maar de maatschappelijke behoefte aan duidelijkheid en handvatten voor de toekomst is groot. In haar uitspraak van 31 maart 2021 legde Rechtbank Limburg ten aanzien van de hiervoor omschreven dilemma’s prejudiciële vragen voor aan de Hoge Raad. Mogelijk is er over een aantal maanden meer duidelijkheid.

Meer weten?

Neem voor meer informatie en advies contact op met Maria de Gruijter-Nauta, jurist vastgoedrecht en ondernemingsrecht, via telefoonnummer 013-4647112 of stuur Maria een e-mail.

Wilt u meer weten over de huurprijsvermindering door corona? Onze jurist helpt u graag verder!

E-mail Maria
Portretfoto van Maria de Gruijter-Nauta
Jurist vastgoedrecht en ondernemingsrecht
Bel
013-4647180
Aanmelden nieuwsbrief

Aanmelden nieuwsbrief

Altijd op de hoogte van het laatste nieuws
Meld u direct aan