Het huurrecht en de coronacrisis

19 augustus 2021
Artikel

Het coronavirus heeft veel impact, zowel op economisch als op sociaal vlak. Veel bedrijven zijn noodgedwongen gesloten of hanteren beperkte openingstijden, zelfstandig ondernemers en werknemers verliezen hun inkomsten of hun baan en als gevolg daarvan vragen huurders en verhuurders zich af wat hun rechten en verplichtingen zijn ten aanzien van de eerder gesloten huurovereenkomsten. We zetten de belangrijkste zaken voor u op een rij. 

Portretfoto van Marijke Rombouts
Neem contact op met:
Marijke Rombouts-Pheninckx Jurist ondernemingsrecht
bedrijfspand

Huurovereenkomsten bedrijfs- en winkelruimte

Nu veel bedrijven noodgedwongen zijn gesloten of beperkte openingstijden hanteren, krijgen zij vaak te maken met een omzetdaling. Deze omzetdaling kan tot gevolg hebben dat de ondernemer de huur van de bedrijfsruimte niet meer (volledig) kan betalen. Veel huurders vragen zich af wat de mogelijkheden zijn met betrekking tot het betalen van de huurprijs. Mag ik als huurder de huur opschorten? Of heb ik als huurder recht op huurprijsvermindering? De antwoorden op deze vragen zijn in eerste instantie gelegen in wat partijen onderling met elkaar hebben afgesproken. In de meeste gevallen biedt de huurovereenkomst voor de huurder geen mogelijkheden op dit punt.
Het Nederlandse huurrecht biedt op dit moment alleen een optie voor huurprijsvermindering als er sprake is van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte. Overmachtsituaties zoals de coronacrisis en de financiële gevolgen hiervan vallen in beginsel onder het ondernemersrisico van een huurder. Normaal gesproken is de huurder dan ook verplicht de overeengekomen huurprijs te betalen gedurende de looptijd van de overeenkomst. 
Mochten er afspraken tussen de verhuurder en huurder zijn gemaakt over een omzetgerelateerde huurprijs, dan kan een huurder wel met succes aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Rechtspraak

Inmiddels heeft de rechter de eerste uitspraken gedaan over het niet nakomen van de financiële verplichtingen door een huurder van bedrijfs- en winkelruimte (mede) als gevolg van de coronacrisis. In de rechtspraak hierover is nog geen vaste lijn te herkennen. De coronacrisis alleen kan door een huurder niet zomaar als een succesvol argument worden bestempeld in een gerechtelijke procedure. Dit argument moet sterk onderbouwd worden en dan nog zal de rechter altijd kijken naar alle omstandigheden van het geval.

Tip
Ga met elkaar in gesprek om te kijken wat partijen voor elkaar kunnen betekenen. Ondanks dat de huurovereenkomst of de wet wellicht geen mogelijkheden biedt, kunnen partijen in onderling overleg desgewenst toch afwijkende afspraken maken. Het advies is dan uiteraard om deze (afwijkende) afspraken schriftelijk vast te leggen.

Huurovereenkomsten woonruimte  

Huurovereenkomsten woonruimte algemeen

Voor de betalingsverplichting  van een huurovereenkomst voor woonruimte geldt in beginsel hetzelfde als hiervoor omschreven. Het missen van inkomen als gevolg van de coronacrisis is voor huurders van woning eveneens niet een reden om niet aan de betalingsverplichting te hoeven voldoen. In de onlangs ingevoerde ‘tijdelijke regeling voor handel- en kantonzaken’ is echter opgenomen dat tot 1 juni 2020 geen ontruiming van woonruimte wordt uitgesproken, tenzij sprake is van urgente omstandigheden. De verwachting is dat wanneer huurders de door de coronacrisis opgelopen huurachterstand op korte termijn weer aanzuiveren, de huurovereenkomst niet door de rechter ontbonden zal worden. Ook wordt er tot 1 juni 2020 niet overgegaan tot ontruiming van woonruimte. 

Tijdelijke huurovereenkomsten

Sinds 1 juli 2016 biedt het Nederlandse huurrecht de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor woonruimte, zonder dat hiervoor de huurbeschermingsregels gelden. Als de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over de einddatum van de huurovereenkomst, eindigt deze overeenkomst daadwerkelijk op de overeengekomen datum. Als deze huurovereenkomst om wat voor reden dan ook verlengd wordt, ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarop vervolgens de huurbeschermingsregels van toepassing zijn.

De coronacrisis zorgt ervoor dat in sommige gevallen niet van huurders verwacht kan worden dat deze na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst, nieuwe woonruimte moeten zoeken. Bijvoorbeeld als de huurders in quarantaine zitten, ontslagen zijn of extra lange diensten werken in de zorg. Daarom is de ‘spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomst’ in werking getreden. Deze spoedwet is vooralsnog bedoeld voor de tijdelijke huurovereenkomsten, waarvan de overeengekomen einddatum ligt tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020. De verhuurder moet bij het informeren van de huurder over de einddatum van de huurovereenkomst, de huurder eveneens informeren over de mogelijkheid tot het verlengen van de tijdelijke huurovereenkomst. Wil de huurder gebruikmaken van de mogelijkheid de tijdelijke huurovereenkomst te verlengen? Dan moet de huurder dit binnen één week na ontvangst van de aanzegging van de verhuurder aan de verhuurder laten weten. De mogelijkheid voor verlenging betreft een periode van één, twee of drie maanden. 

Ook voor deze situatie geldt: leg de gemaakte afspraken omtrent de verlenging van de huurovereenkomst schriftelijk vast!

Onder bepaalde voorwaarden hoeft de verhuurder niet met het verzoek van de huurder tot verlenging akkoord te gaan. Denk hierbij aan de volgende situaties:

  • het niet nakomen door verplichtingen van de huurder;
  • het eigen gebruik van de woning door verhuurder;
  • de woning is reeds verkocht;
  • de woning is reeds aan een ander verhuurd;
  • de geplande sloop of renovatie van de woning.

Deze spoedwet kan worden verlengd als dit door de voortdurende coronacrisis na 1 juli 2020 nodig is. 

Meer informatie of advies?

Wilt u meer informatie of advies over wat in uw specifieke situatie de mogelijkheden zijn? Neem dan contact op met Marijke Rombouts-Pheninckx, jurist ondernemingsrecht, op 013-4647180 of per e-mail

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Onze specialist helpt u graag verder!

E-mail Marijke
Download whitepaper icoon

Stappenplan WHOA-traject

Met de WHOA van uw schulden af
Download het whitepaper