Zo voorkomt u naheffing van btw bij de aankoop van onroerend goed

9 augustus 2021
Artikel

Rechtbank Noord-Nederland oordeelde onlangs dat een bv de betaalde btw bij aankoop van een perceel grond niet had mogen aftrekken. Bij aankoop van de grond bestond er geen intentie tot belaste verhuur, ondanks dat deze belaste verhuur later wel plaatsvond.

Portretfoto van Daan Willems
Neem contact op met:
Daan Willems Belastingadviseur
In gesprek met elkaar

Btw-aftrek bij investeringsgoederen

Ondernemers mogen onder bepaalde voorwaarden de aan hen in rekening gebrachte btw op investeringsgoederen in aftrek brengen. Zo moeten zij bij aankoop van het investeringsgoed handelen als btw-ondernemer en het goed gebruiken voor een economische activiteit. Ook moeten zij het investeringsgoed binnen die economische activiteit gebruiken voor btw-belaste prestaties. Het gebruik van een investeringsgoed binnen de economische activiteit, maar voor vrijgestelde prestaties, geeft geen recht op aftrek van voorbelasting. Een voorbeeld van een investeringsgoed is een onroerende zaak (zoals in onderstaande zaak), maar het kan ook om een roerende zaak gaan.

De verhuur van een onroerende zaak is wettelijk vrijgesteld van omzetbelasting. Er bestaat dan geen recht op aftrek van voorbelasting. Als verhuurder en huurder daar gezamenlijk voor kiezen en als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen, kan de verhuur worden belast met omzetbelasting (belaste verhuur). De verhuur wijzigt dan van een vrijgestelde prestatie (geen aftrek) naar een btw-belaste prestatie (wel aftrek).

Moment van aanvang belaste verhuur

In de praktijk komt het voor dat bij de aankoop van een onroerende zaak de intentie voor het gebruik (waarvoor gaat het goed gebruikt worden?) op het moment van levering niet altijd even duidelijk is. In de zaak die voorlag bij de Rechtbank Noord-Nederland, kocht een bv in 2013 een perceel grond van de gemeente aan. De bv bracht de in rekening gebrachte voorbelasting op de aanschaf van dit perceel van € 74.954, volledig in aftrek. De Belastingdienst verleende deze teruggaaf in eerste instantie ook.  

Op 15 november 2018 sloot de bv vervolgens een huurovereenkomst met een derde. In deze overeenkomst wordt geopteerd voor belaste verhuur. Deze verhuur zou volgens de huurovereenkomst per 1 januari 2014 al zijn aangevangen. Dat de huurovereenkomst pas later werd opgesteld, weet de bv aan een rechtsstrijd. Over 2013 tot en met 2017 gaf de bv (de verhuurder) geen belaste omzet aan in de btw-aangiftes. In 2018 wordt de verhuursom over de verstreken jaren aangegeven.

De Belastingdienst is het niet eens met de eerder verleende teruggaaf en legt een naheffingsaanslag op voor de eerder in aftrek gebrachte btw. Zij is van mening dat het perceel ten tijde van de aankoop niet is gebruikt voor een economische activiteit van de bv, omdat voor de terbeschikkingstelling van het perceel (in eerste instantie) geen vergoeding werd gerekend. Ook stelt zij dat de naheffingsaanslag terecht is opgelegd, omdat in 2013 geen btw-belaste verhuur plaatsvond. 

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelt dat de bv erin slaagt aannemelijk te maken dat de bv ten tijde van de aankoop de intentie had om het perceel te gaan verhuren. Direct na de aankoop van het perceel zijn aanzienlijke investeringen gedaan om het perceel geschikt te maken voor het voorgenomen gebruik door huurder. Het perceel werd in het voorjaar van 2014 ook daadwerkelijk door huurder in gebruik genomen. In zoverre bestaat dus een recht op aftrek van voorbelasting, nu het perceel als ondernemer is verworven en bestemd is om te worden gebruikt voor een economische activiteit van de bv.

Vervolgens gaat de rechtbank nader in op de omvang van het recht op aftrek van de bv. Hier concludeert zij dat de bv onvoldoende heeft aangetoond dat op het moment van levering de intentie bestond om het perceel btw-belast te verhuren. Daarbij acht zij van belang dat de huurovereenkomst pas in 2018 werd opgesteld, waardoor pas jaren later de intentie tot btw-belaste verhuur bleek en (dus) niet op het moment van verhuur zelf. De gedane investeringen direct na aanschaf van het perceel, hebben geen invloed op dit oordeel. De naheffingsaanslag is dus terecht opgelegd en de rechtbank stelt de Belastingdienst in het gelijk.

Meer weten? 

Om de aftrek van voorbelasting bij door u aangekochte onroerende zaken te bepalen en veilig te stellen is het van belang dat u tijdig de intentie van het gebruik kenbaar maakt en vastlegt. Overweegt u om een onroerende zaak aan te schaffen voor eigen gebruik of voor verhuur? Of bent u van plan om een onroerende zaak te verkopen?

Onze belastingadviseurs denken graag met u mee over de fiscale mogelijkheden, zodat u achteraf niet voor onaangename financiële verassingen komt te staan. Neem voor meer informatie of advies contact op met Daan Willems, belastingadviseur, via telefoonnummer 024-6485824 of stuur Daan een e-mail.

Wilt u meer weten over btw? Onze specialist helpt u graag verder!

E-mail Daan
Aanmelden e-mailnieuwsbrief

Aanmelden nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van het laatste nieuws en ontwikkelingen via onze maandelijkse e-mailnieuwsbrief
Meld u direct aan