Impactvolle ontwikkeling bouw- en vastgoed: einde samenloopvrijstelling bij aandelentransacties?

Eind februari 2023 startte het kabinet een internetconsultatie over een conceptwetsvoorstel in de overdrachtsbelasting, waarin de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties wordt afgeschaft. Het wetsvoorstel is op Prinsjesdag bij de Tweede Kamer ingediend. 

Profielfoto Anne Kin - ABAB
Neem contact op met:
Anne Kin Btw-adviseur
ABAB voor ondernemers in de bouw- en vastgoedsector

Verkoopt u als ondernemer een nieuwe onroerende zaak? Dan moet u over deze levering 21% btw afdragen. Als uw koper belaste prestaties verricht, kan hij deze btw weer in aftrek brengen in zijn btw-aangifte. Omdat er over deze levering btw moet worden voldaan, geldt de samenloopvrijstelling. Hierdoor is er bij de verkrijging van een nieuwe onroerende zaak geen 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Lees meer over onze diensten op het gebied van internationaal fiscaal advies.

Aandelentransactie bouw- en vastgoedsector

Het gebeurt in de praktijk regelmatig dat de nieuwe onroerende zaak niet rechtstreeks wordt overgedragen aan de koper, maar wordt ondergebracht (of ontwikkeld) in een bv en dat de verkoper de aandelen in die bv overdraagt aan de koper. De koper wordt dan eigenaar van de (aandelen in de) bv en daarmee indirect eigenaar van de onroerende zaak. Als een nieuwe onroerende zaak op deze manier wordt overgedragen via een aandelentransactie, dan is op dit moment in principe geen btw én geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdracht van aandelen is namelijk vrijgesteld van btw.

De verkrijging van de aandelen is volgens de wet wel belast met 10,4% overdrachtsbelasting (als de bv kwalificeert als een ‘onroerende-zaaklichaam’ in de zin van de overdrachtsbelasting). De koper kan momenteel echter op basis van rechtspraak de samenloopvrijstelling ook toepassen op de verkrijging van de aandelen als de onroerende zaken nieuw zijn in de zin van de btw. De verkoop via btw-vrijgestelde aandelenoverdracht kan financieel aantrekkelijk zijn als de koper de onroerende zaak gaat gebruiken voor btw-vrijgestelde prestaties. De overdracht van nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen voor de btw door middel van een aandelenoverdracht, resulteert doorgaans in een lagere belastingdruk als de btw voor de koper een kostenpost vormt (bijvoorbeeld als deze de onroerende zaak btw-vrijgesteld verhuurt).

Wetsvoorstel en de achtergrond van het voorstel

Het gebruik van een vrijgestelde aandelenoverdracht is binnen de huidige wettelijke kaders mogelijk en geaccepteerd. Het kabinet vindt het echter niet wenselijk dat sprake is van niet-heffing (van btw) bij gebruikmaking van een aandelenoverdracht van onroerende zaken. Volgens het wetsvoorstel moet dit worden gecompenseerd met een heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken via een aandelenoverdracht. Daarom is in het voorstel opgenomen dat de samenloopvrijstelling niet geldt bij een aandelenoverdracht. In de internetconsultatie is veel kritiek geuit op dit wetsvoorstel, met name vanwege de overkill die de wetswijziging zou meebrengen.

Om deze overkill te tegen te gaan, besloot de wetgever dat de hiervoor genoemde samenloopvrijstelling van toepassing blijft als de onroerende zaken gedurende twee jaren na verkrijging voor 90% of meer worden gebruikt voor btw-belaste handelingen. Anders gezegd: het wetsvoorstel geldt alleen nog voor een aandelenoverdracht van onroerende zaken die voor meer dan 10% btw-vrijgesteld worden gebruikt. In dit geval is het overdrachtsbelastingtarief maximaal 4%. Cumulatief is de belastingdruk op deze manier ongeveer gelijk aan 21% (wat overeenkomt met het btw-tarief van 21%).

Deze wijziging geldt naar verwachting vanaf 1 januari 2025. 

Let op: bij een aandelenoverdracht is er enkel een heffing van overdrachtsbelasting als het gaat om een onroerende-zaaklichaam. Als er geen onroerende-zaaklichaam is, kwalificeert de aandelenoverdracht niet als een overdracht voor de overdrachtsbelasting. Er is dan ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Meer weten?

Bij ABAB zijn we graag van betekenis. Door kennis te delen, advies te geven en voor inzicht te zorgen.  Wilt u meer weten over het wetsvoorstel in de overdrachtsbelasting of de gevolgen hiervan voor de bouw- en vastgoedsector? Neem dan contact op met Anne Kin, btw-adviseur, via telefoonnummer 013-5915125 of stuur Anne een e-mail.

Wilt u meer weten over samenloopvrijstelling bij aandelentransacties in de bouw- en vastgoedsector? Onze specialist helpt u graag verder!

E-mail Anne
Aanmelden nieuwsbrief

Aanmelden nieuwsbrief

Altijd op de hoogte van het laatste nieuws
Meld u direct aan