Werking van de huidige samenloopvrijstelling

Verkoopt u als ondernemer een nieuwe onroerende zaak? Dan moet u over deze levering 21% btw afdragen. Als uw koper belaste prestaties verricht, kan hij deze btw weer in aftrek brengen in zijn btw-aangifte. Omdat er over deze levering btw moet worden voldaan, geldt de samenloopvrijstelling. Hierdoor is er over de levering van een nieuwe onroerende zaak geen 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd.
Het gebeurt in de praktijk regelmatig dat de nieuwe onroerende zaak niet wordt overgedragen aan de koper, maar ondergebracht (of ontwikkeld) in een bv en dat de verkoper de aandelen in die bv overdraagt aan de koper. De koper wordt dan eigenaar van de (aandelen in de) bv en daarmee indirect eigenaar van de onroerende zaak.
Wordt een nieuwe onroerende zaak op deze manier overgedragen via een aandelentransactie, dan is er op dit moment in principe geen btw én geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdracht van aandelen is namelijk vrijgesteld van btw.
De verkrijging van de aandelen is wel belast met 10,4% overdrachtsbelasting (als de bv kwalificeert als een ‘onroerende-zaaklichaam’ in de zin van de overdrachtsbelasting), maar op dit moment kan de koper de samenloopvrijstelling ook toepassen op de verkrijging van de aandelen.

De verkoop via btw-vrijgestelde aandelenoverdracht kan financieel aantrekkelijk zijn als de koper de onroerende zaak gaat gebruiken voor btw-vrijgestelde prestaties. Een aandelentransactie met nieuwe onroerende zaken en/of bouwterreinen voor de btw resulteert doorgaans in een lagere belastingdruk als de btw een kostenpost vormt (bijvoorbeeld vanwege btw-vrijgestelde verhuur).

Conceptvoorstel en de achtergrond van het voorstel

Het gebruik van een aandelenoverdracht is binnen de huidige wettelijke kaders mogelijk en geaccepteerd. Het kabinet vindt het echter niet wenselijk dat sprake is van niet-heffing (van btw) bij gebruikmaking van een aandelenoverdracht. Volgens het wetsvoorstel moet dit worden gecompenseerd met een heffing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken via een aandelenoverdracht. Daarom is in het voorstel opgenomen dat de samenloopvrijstelling niet geldt bij een aandelenoverdracht.
De voorgestelde afschaffing van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties geldt niet alleen voor de gevallen waarin de onroerende zaak voor van btw vrijgestelde prestaties wordt gebruikt. De vrijstelling wordt afgeschaft voor alle aandelentransacties; ook als er geen btw-besparing is omdat de onroerende zaak voor volledig aftrekgerechtigde prestaties wordt gebruikt.
Let op: bij een aandelenoverdracht is er enkel een heffing van overdrachtsbelasting als het gaat om een onroerende-zaaklichaam. Als er geen onroerende-zaaklichaam is, kwalificeert de aandelenoverdracht niet als een overdracht voor de overdrachtsbelasting. Er is dan ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Wat betekent de wijziging voor u?

Bent u van plan een nieuwe onroerende zaak te ontwikkelen of aan te kopen via een aandelentransactie? Dan bent u mogelijk bij de toekomstige overdracht van de aandelen 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Het is daarom verstandig de mogelijke gevolgen hiervan voor uw situatie in kaart te brengen.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de het conceptwetsvoorstel in de overdrachtsbelasting? Of wilt u meer weten over de gevolgen van het wetsvoorstel? Neem contact op met Anne Kin, belastingadviseur bij ABAB International, via telefoonnummer 013-5915125 of stuur Anne een e-mail.