Exploitatie vastgoed: winst uit onderneming

8 juni 2017
Wet- en regelgeving

Recent verscheen een arrest van de Hoge Raad over de exploitatie van onroerende zaken in privé. In de betreffende zaak is door de rechtbank en het Gerechtshof geoordeeld dat bij een omvangrijke vastgoedportefeuille (circa dertig panden) sprake was van winst uit onderneming en dus geen belegging in box 3. De Hoge Raad heeft het oordeel van de rechtbank en het Hof bevestigd.

 

Portretfoto van Mark Broekhuizen
geschreven door:
Mark Broekhuizen Senior belastingadviseur
Man leest belastingregels

Het ging in de betreffende zaak volgens de rechtbank om een belastingplichtige die welbewust panden aankoopt met achterstallig onderhoud en waarvoor de gemeente in diverse gevallen aanschrijvingen heeft uitgevaardigd. De belanghebbende heeft, na de aankoop van die panden, dit achterstallige (deels verplichte) onderhoud verricht om zo hogere huren te kunnen vragen of verkoopwinsten te kunnen behalen. Hierbij is er sprake van activiteiten die voor een normaal actief vermogensbeheer niet gebruikelijk en nodig zijn.

De rechtbank oordeelde dat er sprake is van een onderneming op basis van het door de inspecteur geleverde bewijs dat er onroerende zaken zijn gekocht en verkocht en zijn gerenoveerd. Daarnaast werden er leningovereenkomsten aangegaan, huurcontracten gesloten, onderhield de belastingplichtige contacten met de talrijke huurders en ontving hij huurbetalingen. Al deze activiteiten vonden plaats over een periode van meerdere jaren.

Vaststellen ondernemerschap

Het Hof gaf in aanvulling op het oordeel van de rechtbank nog aan dat de volgende omstandigheden van belang zijn bij de vaststelling dat in de betreffende zaak sprake is van ondernemerschap:

  • het welbewust aankopen van panden waarvan sprake is van achterstallig onderhoud (waardoor de gemeente in diverse gevallen aanschrijvingen heeft uitgevaardigd);
  • het verrichten van het achterstallige en deels verplichte onderhoud met als doel hogere huren te kunnen berekenen of hogere verkoopwinsten te kunnen behalen;
  • het financieren van de onroerende zaken met geleend geld en het zelf afsluiten van de betreffende leningen;
  • het in eigen beheer uitvoeren van het opknappen of renoveren van de onroerende zaken;
  • het innen van de huren.

In situaties waarin onroerende zaken in privé worden geëxploiteerd, is het van belang dat goed wordt beoordeeld of deze onroerende zaken wel als box 3-belegging gekwalificeerd kunnen worden of dat deze zich in box 1 bevinden (winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden). In het laatste geval zijn alle resultaten, huuropbrengsten en waardemutaties belast tegen het progressieve tarief in box 1 (maximaal 52%). Voor de meeste vastgoedbeleggers zal dat niet aantrekkelijk zijn.

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Onze specialist helpt u graag verder!

Mail Mark
Portretfoto van Mark Broekhuizen
Senior belastingadviseur
Bel
040-2942626
Aanmelden e-mailnieuwsbrief

Aanmelden nieuwsbrief

Blijf op de hoogte van het laatste nieuws en ontwikkelingen via onze maandelijkse e-mailnieuwsbrief
Meld u direct aan